معامله حول و حوش یک میانگین

بازار گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن رونق گرفت

قیمت اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن که اخیرا از 45 هزار تومان فراتر رفته بود، در آخرین روز کاری بازار سرمایه در هفته جاری به زیر 45 هزار تومان بازگشت و معاملات با رونق انجام شد.

اعتمادآنلاین| در معاملات آخرین روز کاری بازار سرمایه در هفته جاری (چهارشنبه 30 مرداد) اوراق تسهیلات مسکن همه نمادهای معاملاتی در بازه 40 تا حدود 45 هزار تومان قرار داشتند و میانگین قیمتی اکثر اوراق تسه بین 41 تا 43 هزار تومان در نوسان بود.

گرانترین معامله مربوط به اوراق تسهیلات مسکن صادره در ماه های اردیبهشت و خرداد امسال (تسه 9803 و تسه 9802) بود که با قیمت 45 هزار و 500 تومان به فروش رسید. این در حالی است که در هر دو نماد معاملاتی مذکور، برخی برگه ها به قیمت 42 هزار و 500 تومان به فروش رسیدند.

البته تعداد خریدارانِ 9803 (اوراق تسهیلات صادره در خرداد 98) با 450 نفر معامله گر حدود دو برابر خریداران تسه 9802 (اوراق تسهیلات مسکن صادره در اردیبهشت 98) بود؛ تسه 9802 نزدیک 250 نفر را در صفِ خریدِ خود داشت.

اوراق تسهیلات مسکن صادره در شهریور 96 (تسه 9606) نیز به دلیل آنکه کمتر از یک ماه تا زمان انقضای آن باقی است، به بازه کمتر از 40 هزار تومان سقوط کرد و به قیمت 39 هزار و 490 تومان به فروش رسید. 51 نفر این اوراق را در حجم 705 معامله حول و حوش یک میانگین برگه معامله کردند.

کاهش نرخ اوراق تسهیلات مسکن دیروز در فرابورس به گونه ای بود که اکثر نمادهای معاملاتی این ابزارهای نوین بازار سرمایه، قرمز رنگ بود.

9 نماد معاملاتی در بازار اوراق تسهیلات مسکن دیروز (چهارشنبه) در بازه 40 هزار تومانی بودند هر چند که این کاهش قیمت عمدتا در معاملات پایانی رخ داد و معاملات ابتدایی روز چهارشنبه از حول و حوش 44 هزار تومان آغاز شده بود.

بیشترین افت قیمت به نماد معاملاتی 9607 (اوراق تسهیلات مسکن صادره در مهر ماه 96) برمی گردد که حدود 3 درصد رشد منفی نسبت به ابتدای روز چهارشنبه را تجربه کرد. این اوراق در معاملات صبح دیروز 41 هزار و 330 تومان بود که در آخرین معاملات روز چهارشنبه به دلیل آنکه تنها دو ماه از زمان انقضای این برگه ها باقی مانده، به قیمت 39 هزار و 550 تومان افت کرد.

در حال حاضر برای دریافت وام 90 میلیون تومانی مسکن فردی (60 میلیون تومان وام خرید مسکن + 20 میلیون تومان وام جعاله + 10 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده)، متقاضی باید برای 160 برگه تسهیلات مسکن با میانگین قیمت هر برگه 43 هزار تومان، 6 میلیون معامله حول و حوش یک میانگین و 880 هزار تومان اوراق تسهیلات مسکن و برای دریافت وام 140 میلیون تومانی مسکن زوجین (100 میلیون تومان وام خرید مسکن + 20 میلیون تومان وام جعاله + 20 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده) باید 240 برگه اوراق تسهیلات مسکن به ارزش 10 میلیون و 320 هزار تومان خریداری کند.

خیز غیر تورمی معاملات مسکن

تین‌نیوز| اولین کارنامه زمستانی بازار مسکن شهر تهران از «رشد چشمگیر حجم معاملات خرید مسکن» در مناطق مختلف پایتخت حکایت می‌کند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از تازه‌ترین گزارش «دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی»درباره «تحولات ماهانه بازار مسکن شهر تهران» نشان می‌دهد: حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت طی دی ماه امسال، با رشد 40 درصدی درمقایسه با ماه قبل-آذر 95- مواجه شده است. دی ماه امسال، 17 هزار و 75 معامله خرید مسکن در پایتخت به ثبت رسید که در مقایسه با دی ماه سال قبل نیز 8 درصد افزایش یافته است.

همچنین میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران طی سی روز ابتدای زمستان، به سطح 4 میلیون و 360 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل_آذرماه-رشد 4/ 1 درصدی و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش 3/ 11درصدی داشته است. جهش 40 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در اولین ماه زمستان درحالی از یک زاویه، احتمال بروز نشانه اولیه تغییر فاز بازار مسکن از پیش‌رونق به رونق را مطرح می‌کند که به اعتقاد کارشناسان تنها در صورت «ادامه رشد چشمگیر حجم معاملات خرید ملک در ماه‌های پیش‌رو»، می‌توان صحت این فرضیه را تایید کرد.

اولین آمار زمستانی از تحولات بازار مسکن پایتخت در شرایطی رشد 40 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران طی سی روز دی ماه را نشان می‌دهد که تغییرات ماهانه حجم معاملات خرید ملک در آذرماه و همین‌طور دو ماه اول پاییز روندی کاملا متفاوت را در کارنامه بازار مسکن شهر تهران ثبت کرده است. آذرماه امسال، حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران با افت یک درصدی در مقایسه با ماه قبل از آن –آبان-مواجه شد، همچنین در مهرماه نیز حجم معاملات 28 درصد نسبت به شهریور کاهش یافت.

براساس محتوای آنچه دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در گزارش خود از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه منتشر کرده است، علاوه بر رشد 40 درصدی حجم معاملات خرید مسکن در دی ماه، تغییرات نقطه‌ای معاملات خرید مسکن در دی ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل-دی ماه 94-نیز با رشد 8 درصدی همراه شده است.

دی ماه امسال در شرایطی 17 هزار و 75 قرارداد خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این حجم از معاملات خرید ملک رکورد بالاترین تعداد معاملات خرید مسکن طی 32 ماه اخیر را ثبت کرده است؛ طوری که حجم معاملات خرید مسکن شهر تهران طی سی روز اول زمستان امسال، بالاترین حجم خرید آپارتمان از اردیبهشت سال 93 تاکنون-معادل 32 ماه-محسوب می‌شود. حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در حالی دی ماه امسال از مرز 17 هزار معامله در ماه عبور کرد که کارشناسان معتقدند این حجم از معاملات می‌تواند «مرز تغییر فاز بازار مسکن از دوره پیش‌رونق به رونق» باشد. به این معنا که به شرط «حفظ حجم معاملات مسکن در سطح دی ماه» طی ماه‌های پیش‌رو و کشیده شدن دامنه آن به سال 96، می‌توان گفت بازار مسکن درحال تغییر فاز از دوره پیش رونق معاملات خرید ملک به دوره رونق است.

دو عامل موثر در جهش حجم معاملات مسکن
حجم معاملات خرید مسکن در دی‌ماه امسال درحالی رکورد تعداد معاملات مسکن طی 32 ماه از اردیبهشت 93 را زد که بررسی‌های «دنیای اقتصاد» حاکی است این رکورد جدید دست کم از دو عامل عمده منشأ می‌گیرد. عامل اول که وزنی به مراتب بیشتر از عامل دوم در افزایش چشمگیر حجم معاملات مسکن طی دی ماه امسال در بازار مسکن شهر تهران دارد، از «تاثیر تغییر فصل» در افزایش حجم معاملات خرید ملک حکایت دارد. بر اساس «عامل فصلی»، همان‌گونه که پیش از این نیز پیش‌بینی می‌شد و مطابق با روال معمول انجام معاملات در فصل زمستان، ابعاد پیش‌رونق معاملات مسکن که از اوایل امسال آغاز شده بود، در فصل خرید ‌وفروش‌های شب عید بازار مسکن گسترش و شدت یافته است.

به عبارت دیگر، شرایط فعلی بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد هم حجم معاملات مسکن در دی‌ماه به بالاترین سطح در دو سال و نیم اخیر رسیده است و هم رشد 40 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در دی‌ماه حاکی از تغییر چشمگیر بازار معاملات مسکن شب عید نسبت به 9 ماهه اول سال 95 است. دومین عامل، به «تاثیر تغییرات ماهانه زیر یک‌درصدی قیمت مسکن در 6 ماهه منتهی به ابتدای زمستان امسال» برمی‌گردد. این آرامش قیمتی، با تاثیر تحریک‌کننده بر ورود تقاضای مصرفی به بازار شب عید معاملات خرید مسکن، منجر به رشد چشمگیر حجم معاملات مسکن در دی ماه از ناحیه متقاضیان مصرفی آپارتمان شده است.

عامل دوم در واقع تایید‌کننده این مطلب است که غالب معاملات خرید مسکن انجام شده در دی‌ماه از سوی متقاضیان مصرفی و تحت‌تاثیر ثبات نسبی قیمت مسکن از ابتدای امسال تا پایان آذرماه، صورت گرفته است. دی ماه امسال هرچند حجم معاملات خرید آپارتمان نسبت به آذرماه 40 درصد رشد کرد، اما میانگین قیمت مسکن طی سی روز اول زمستان، تنها با ریزنوسان 4/ 1 درصدی همراه شد.

استارت ریزنوسان قیمتی؟
محتوای آمارهای منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن همچنین از ریزنوسان ماهانه 4/ 1 درصدی قیمت مسکن طی سی روز ابتدای زمستان، در شهر تهران خبر می‌دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد» عملکرد بازار مسکن در اولین ماه فصل زمستان نشان می‌دهد قیمت مسکن در دی ماه، بعد از دو ماه رشد ماهانه نزدیک به صفر -نوسانات 5/ 0 درصدی ماهانه-با ریزنوسان 4/ 1 درصدی رو‌به‌رو شده است. میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران طی سی روز ابتدای زمستان، به سطح 4 میلیون و 360 هزار تومان رسید و متوسط قیمت خرید هرمترمربع مسکن در شهر تهران را به میزان 60 هزار تومان در مقایسه با ماه قبل افزایش داد. هر چند این رقم در مقایسه با قیمت کل یک آپارتمان در پایتخت تغییر چشمگیری محسوب نمی‌شود.

با این حال اثر ریزنوسان 4/ 1 درصدی قیمت مسکن در معاملات خرید آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ تا حدودی قابل نمایان شدن است. روند فعلی تغییرات ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد به رغم ریزنوسان میانگین قیمت خرید آپارتمان در دی ماه، هزینه خرید سمت تقاضای مصرفی در بازار مسکن پایتخت برای معاملات شب عید برای خریداران آپارتمان‌های کوچک و بعضا میان‌متراژ نسبت به فصل پاییز تغییر چندانی نداشته است. این در حالی است که روند تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن -تغییرات قیمت مسکن در هرماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- در دی ماه امسال از رشد 3/ 11 درصدی قیمت مسکن نسبت به دی ماه 94 حکایت دارد.

رشد 3/ 11 درصدی قیمت مسکن در دی ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-به رغم آرامش نسبی قیمت مسکن در روند تغییرات ماهانه بازار ملک، به نوعی اثر ریزنوسانات ماه‌های گذشته از سال است. اگر چه طی 12 ماه گذشته منتهی به پایان دی‌ماه امسال، قیمت مسکن در هر ماه ریزنوسانات حداکثر 2 درصدی را تجربه کرده است؛ اما جمع همین ریزنوسانات طی یک سال، باعث شده در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در مقایسه با سال گذشته همین موقع، معادل 3/ 11 درصد افزایش یابد. هرچند نوسانات قیمتی حداکثر 2 درصدی در هر یک از 12 ماه گذشته، به‌صورت جداگانه و در بررسی تغییرات ماهانه قیمت مسکن تنها در حد ریزنوسان بوده و تغییر عمده محسوب نمی‌شود.

با این حال، رشد 3/ 11 درصدی میانگین قیمت مسکن در دی ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-دی ماه 94-نیز در مقایسه با نرخ رشد قیمت سایر کالاها و خدمات(نرخ تورم عمومی)حکایت از افزایش حداکثر 3 درصدی قیمت واقعی مسکن (تفاضل نرخ رشد قیمت اسمی مسکن و نرخ تورم) دارد. که این نیز به معنای ریزنوسان قیمت ملک حول و حوش تورم است.

به این ترتیب، وضعیت فعلی قیمت مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد از یکسو ارزش فروش آپارتمان‌های مسکونی در بازار زمستانی معاملات خرید ملک تغییر آن‌چنانی نسبت به فصل پاییز و حتی تابستان امسال پیدا نکرده است و از سوی دیگر نوسانات قیمتی در این بازار مطابق پیش‌بینی‌های کارشناسان اقتصاد مسکن حول و حوش نرخ تورم عمومی در جریان است که این شرایط بازار برای ورود سوداگران مناسب ارزیابی نمی‌شود. این دو واقعیت، از مناسب بودن شرایط فعلی برای خریدهای مصرفی آپارتمان از سوی متقاضیان مسکن حکایت دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تغییرات میانگین قیمت مسکن از ابتدای امسال تاکنون، در حد نوسان مترمربعی 290 هزار تومان بوده است؛ به‌طوری‌که میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران از 4 میلیون و 70 هزار تومان در فروردین امسال به میانگین 4 میلیون و 200 هزار تومان در تابستان رسیده و هم اکنون حول و حوش مترمربعی 4 میلیون و 360 هزار تومان در نوسان است.

پیام بازار ملک به خانه اولی‌ها
اولین کارنامه زمستانی بازار مسکن شهر تهران از این زاویه دربردارنده حداقل یک پیام ویژه برای فعالان این بازار به ویژه متقاضیان مصرفی است. هر چند این پیام دربردارنده یک هشدار عمده نیز برای متقاضیان مسکن خصوصا خانه اولی‌ها هم هست. پیام مهم شرایط فعلی در بازار معاملات خرید ملک، حاکی است هم اکنون بازار مسکن در مسیر حرکت خود در فاز پیش‌رونق، همچنان «شکل غیرتورمی» خود را به رغم افزایش چشمگیر در حجم معاملات ملک حفظ کرده است.

این وضعیت برای ورود به دوره رونق-در صورت استمرار تحرک حجم معاملات خرید ملک در ماه‌های آتی-از نظر کارشناسان، نوعی شرایط مناسب برای متقاضیان مصرفی ارزیابی می‌شود. این در حالی است که روند رشد نقطه‌ای قیمت مسکن هم این موضوع را تایید می‌کند؛ هرچند قیمت مسکن در دی ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-دی ماه 94-به میزان 3/ 11 درصد رشد کرد؛ اما از آنجا که این میزان رشد حول و حوش تورم عمومی است، وضعیت قیمتی بازار مسکن همچنان برای خریداران مناسب است.

وضعیت فعلی بازار مسکن از این بابت یک پیام مهم برای متقاضیان مصرفی خرید ملک به خصوص خانه اولی‌ها دارد؛ هم‌اکنون به واسطه آنکه زوج‌های جوان خانه اولی، واجد شرایط دریافت حجیم‌ترین و ارزان‌ترین تسهیلات خرید مسکن هستند (وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم بانک مسکن)، ممکن است این تصور برای آنان ایجاد شود که انتظار یکساله برای دریافت این تسهیلات-شرط پس‌انداز یکساله- منجر به خنثی شدن پوشش مناسب تسهیلات فعلی خرید مسکن از قیمت کل یک آپارتمان در سال آینده به واسطه رشد چشمگیر قیمت مسکن شود.

این در حالی است که وضعیت فعلی بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد ریزنوسانات ماهانه حداکثر یک درصدی قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته، اگرچه احتمالا باعث افزایش محسوس قیمت مسکن در بلندمدت خواهد شد، اما در میان‌مدت از قدرت خرید تسهیلات فعلی، به شکل چشمگیر نخواهد کاست. به دنبال این وضعیت آن دسته از افرادی که در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرد‌ه‌گذاری کرده‌اند به این اطمینان دست خواهند یافت که به دنبال آرامش نسبی قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر، قدرت پوشش دهی تسهیلات در انتظار دریافت، پس از یک دوره مشخص سپرد‌ه‌گذاری کم نخواهد شد.

در عین حال این پیام بازار مسکن به خانه اولی ها، یک هشدار عمده را نیز در خود جای داده است. بنا بر اعلام مسوولان بانک مسکن، میانگین رقم سپرد‌ه‌گذاری فردی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم طی 17 ماه اخیر در تهران-زمان شروع سپرد‌ه‌گذاری در صندوق یکم تا کنون-حدود 30 میلیون تومان بوده است در حالی که هر یک از افراد متقاضی دریافت وام خرید مسکن از محل این صندوق برای آنکه واجد شرایط دریافت وام 80 میلیون تومانی شوند باید به مدت یک‌سال 40 میلیون تومان در این صندوق سپرد‌ه‌گذاری کنند. بنابراین، عمده سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم از آنجا که سپرده‌ای کمتر معامله حول و حوش یک میانگین از حد تعیین شده برای دریافت وام 80 میلیونی در این صندوق سپرد‌ه‌گذاری کرده‌اند به جای دوره یک ساله انتظار برای دریافت تسهیلات 80 میلیونی، به‌طور متوسط باید حدود یک سال و نیم منتظر بمانند.

کارشناسان به این دسته از متقاضیان بازار مسکن (سپرده‌گذاران جدید و قدیم صندوق معامله حول و حوش یک میانگین پس‌انداز مسکن یکم) هشدار می‌دهند در صورتی که می‌خواهند از تحولات و نوسانات بلند مدت قیمت مسکن در امان بمانند و در اسرع وقت از شرایط مناسب فعلی در بازار مسکن برای خرید آپارتمان استفاده کنند باید مبلغ سپرده خود را به حدی برسانند که حداکثر ظرف یکسال واجد دریافت وام از صندوق پس‌انداز مسکن یکم شوند.

در واقع این متقاضیان باید به گونه‌ای برنامه‌ریزی مالی داشته باشند تا موفق شوند پس از یک دوره یکساله انتظار به تسهیلات خرید ملک دسترسی پیدا کنند. کارشناسان معتقدند از آنجا که ریزنوسانات ماهانه قیمت مسکن در بلند مدت می‌تواند به شکل افزایش محسوس قیمت مسکن خود را نشان دهد سپرده‌گذاران و متقاضیان خانه اولی هر چقدر بتوانند طول دوره سپرد‌ه‌گذاری را برای دسترسی به این تسهیلات کاهش دهند می‌توانند از تبعات منفی احتمالی ناشی از افزایش قیمت مسکن بر قدرت پوشش دهی وام مسکن یکم، در امان بمانند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، محاسبات آماری جدید مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران را همچون گزارش آذرماه خود از تحولات بازار مسکن، با استفاده از روش آماری مبتنی بر معیار «میانگین پیراسته» انجام داده است. تا آبان امسال، دفتر اقتصاد مسکن برای تدقیق آمارهای ماهانه مربوط به تحولات قیمتی بازار مسکن، معاملات انجام شده با قیمت‌های نامتعارف-قیمت‌های بسیار زیاد یا بسیار پایین نسبت به ارزش متعارف املاک-را به‌صورت دستی از فهرست قیمت املاک معامله شده جدا می‌کرد، اما در روش جدید که مبتنی بر معیار آماری میانگین پیراسته است، الگوریتم آماری به‌صورت خودکار اقدام به حذف قیمت‌های نامتعارف می‌کند. از این رو، محاسبات جدید دفتر اقتصاد مسکن از روند تحولات میانگین قیمت مسکن، نتایج دقیق‌تری نسبت به محاسبات با روش قبلی ارائه می‌کند.

رمز رشد معاملات بدون صعود قیمت
کارشناس ارشد بازار مسکن رمز رشد معاملات بدون ثبت نشانه‌های جهش قیمت را نحوه ورود دولت به تنظیم بازار تسهیلات مسکن دانست و عنوان کرد: دولت یازدهم به گونه‌ای سبد تسهیلاتی بازار مسکن را تنظیم کرد که فقط متقاضیان مصرفی از جمله خانه اولی‌ها طرف تقاضای تسهیلات جدید باشد. به این ترتیب متقاضیان سرمایه‌ای و سوداگران بخش مسکن از دستیابی به سبد تسهیلات بخش مسکن حذف شدند همین امر سبب شد تا در ماه‌های اخیر با وجود ظهور نشانه‌های پیش رونق مسکن، جهش قیمت رخ ندهد.

بهروز ملکی کارشناس ارشد بازار مسکن در تشریح روند بازار مسکن طی چند سال اخیر گفت: از سال ۸۹ به بعد شاهد افزایش بسیار شدید در حجم ساخت و ساز در کشور بودیم؛ به‌طوری که در فاصله این سال تا سال ۹۲ سونامی ساخت و ساز را در کلان‌شهرها و مناطق مرفه کلان‌شهرها داشتیم. او افزود: در این چهار سال حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی گرفتند که این رقم در مقایسه با موجودی مسکن تهران؛ حدود ۳۰ درصد موجودی مسکن این کلان‌شهر بوده است.

ملکی اظهار کرد: در این سال‌ها سوداگری بسیار بزرگی را در بخش مسکن شاهد بودیم که انتظارات برای افزایش قیمت‌ها، مدام تحریک تقاضا را بیشتر می‌کرد این موضوع در نهایت سبب شد تعداد خانه‌های خالی در سال ۹۰ یکدفعه به یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی برسد که ارزش آنها به حدود ۱۸۰ میلیارد دلار می‌رسید. او ادامه داد: در فروردین سال۹۱ قیمت هر متر‌مربع مسکن در تهران به‌طور میانگین دو میلیون و سیصد هزار تومان بود که این رقم در 14 ماه بعد به چهار میلیون و 350 هزار تومان افزایش پیدا کرد.

ملکی تصریح کرد: در سال ۹۲ امکان افزایش بیشتر قیمت دیگر وجود نداشت و بازار مسکن به جایی رسیده بود که از نظر عرضه اشباع شده بود و تولیدکنندگان نیز نتوانستند واحدهای خود را به فروش برسانند که دولت پا به عرصه گذاشت و برای اینکه تحریک تقاضا ایجاد کند ضوابطی را در صندوق پس‌انداز یکم تعیین کرد تا خانه اولی‌ها بتوانند خانه‌دار شوند ضمن آنکه افراد سوداگر هم نتوانند از تسهیلات دولت بهره‌مند شوند.

افزایش ۱۵ هزار تومانی میانگین قیمت اوراق تسهیلات مسکن

یک مقام مسئول گفت: میانگین قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) طی یک روند سه ماهه از حدود ۴۰ هزار تومان در ابتدای دی به بیش از ۵۵ هزار تومان در روزهای اخیر رسیده است.

به گزارش خبرگزاری مهر به نقل از بانک عامل بخش مسکن، ندا بشیری مدیر امور ابزارهای نوین مالی فرابورس گفت: در حالی که میانگین قیمت اوراق مسکن در سال ۹۶ حدود ۷۰ تا ۸۰ هزار تومان بود، این اوراق با شروع رکود مسکن در سال ۹۷ و با توجه به جهش قیمت مسکن و ناکارآمد شدن سقف قبلی تسهیلات، با کاهش ارزش روبرو شد و طی یک روند تدریجی به قیمت حدود ۴۰ هزار تومان کاهش یافت.

وی ادامه داد: در دی ماه امسال تنها طی دو هفته پس از مصوبه جدید درباره سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، میانگین حجم معاملات « تسه » نسبت به در روزهای قبل از تصویب افزایش سقف تسهیلات به‌طور متوسط به دو برابر افزایش یافت. البته این افزایش دو برابری حجم معاملات در ابتدا زمینه‌ساز صعود چشمگیری در قیمت اوراق نشد و فقط بهای هر ورقه را حداکثر به حول و حوش ۴۴ هزار تومان افزایش داد.

بشیری یادآور شد: اما در طول سه ماهه زمستان سالی که گذشت، به تدریج با استمرار افزایش تقاضای اوراق، قیمت این اوراق نیز به سطوح پیش از رکود مسکن نزدیک‌تر شد، به این ترتیب که در زمستان این قیمت در برخی روزها به ۶۰ هزار تومان نیز رسید.

وی خاطرنشان کرد: تصمیم بانک مسکن برای افزایش سقف تسهیلات اوراق و موافقت و همراهی بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار سبب شد بازار این اوراق معامله حول و حوش یک میانگین معامله حول و حوش یک میانگین نیز از ابتدای زمستان از کما خارج شود و قیمت‌ها با افزایش تدریجی به سطوح پیشین نزدیک شود. آنچه زمینه‌ساز این رشد قیمت شد، افزایش تقاضای خرید اوراق و خیز معاملاتی در این بازار بود. تازه‌ترین گزارش از معاملات تسه در فرابورس حکایت از آن دارد که میانگین قیمت اوراق تسهیلات بانک مسکن در اغلب نمادها حول و حوش ۵۳ تا ۵۷ هزار تومان رسید.

مدیر امور ابزارهای نوین مالی فرابورس تصریح کرد: برخی از کسانی که در طول دو ماه کاری گذشته اقدام به خرید اوراق کرده و رشد معاملات و در نتیجه رشد قیمت به دنبال افزایش تقاضای اوراق را رقم زده‌اند، همان کسانی هستند که نسبت به خرید خانه اقدام کرده‌اند. در واقع این حضور تقاضای مصرفی در معاملات دی و بهمن بوده که زمینه‌ساز تغییر و تحولات در بازار اوراق مسکن نیز شده است.

وی در خصوص آینده اوراق معامله حول و حوش یک میانگین تسهیلات مسکن با توجه به احتمال قوی استمرار رکود معاملات مسکن در سال ۹۹، پیش‌بینی کرد: رکود مسکن قطعاً ادامه خواهد داشت البته ممکن است با عمقی که در اغلب ماه‌های سال ۹۸ تجربه کردیم، رخ ندهد. از طرفی با توجه به اینکه سقف‌های افزایش یافته تسهیلات اوراق مسکن در سایر شهرها به جز پایتخت کارآمدتر بوده و سهم بالایی از قیمت تمام شده ملک را پوشش می‌دهد، احتمالاً به تدریج تقاضای خرید مسکن با تسهیلات در سایر استان‌ها قدری افزایش خواهد یافت و این تسهیلات جدید جای خود را بیش از پیش در معاملات مسکن باز می‌کند. بنابراین نوسان افزایشی قیمت اوراق متناسب با میزان رشد تقاضا محتمل است؛ هر چند این افزایش با توجه به استمرار شرایط رکودی بازار مسکن، احتمالاً محدود خواهد بود.

گفتنی است از ابتدای زمستان ۱۳۹۸، شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق تقدم تسهیلات که بدون نوبت و با نرخ سود ۱۷.۵ درصد به متقاضیان ارائه می‌شود، موافقت کرد.

افزون بر این سقف پرداخت تسهیلات جعاله نیز که با نرخ ۱۸ درصد به متقاضیان تعمیرات یا خرید مسکن و در ازای وثیقه ملکی پرداخت می‌شود، دو برابر شد و از ۲۰ به ۴۰ میلیون تومان رسید.

به این ترتیب سقف تسهیلات زوجین به انضمام جعاله در تهران از ۱۲۰ میلیون تومان در گذشته به ۲۴۰ میلیون تومان افزایش یافت و این افزایش به همین نسبت در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری نیز اعمال شد.

قرعه شانس به نام اوره‌سازان؟

فردای اقتصاد: قیمت جهانی اوره در یک هفته گذشته با افزایش بیش از 15درصدی به 650 دلار در هر تن (فوب خاورمیانه) رسید که در یک ماه گذشته بالاترین قیمت برای این محصول محسوب میشود. با وجود رشد ۲۰ درصدی بهای اوره، قیمت مواد اولیه ساخت این محصول، یعنی گاز طبیعی در هفته گذشته کمتر از ۲ درصد رشد داشت و با در نظر گرفتن سقف قیمتی نرخ گاز پتروشیمی‌های اوره‌ساز داخلی از جمله پتروشیمی‌ پردیس (شپدیس)، پتروشیمی کرمانشاه (کرماشا)، پتروشیمی خراسان (خراسان)، پتروشیمی شیراز (شیراز) و شرکت کود شیمیایی اوره لردگان (شلرد) در نگاه اول، پیش‌بینی می‌شود در صورتی که قراردادهای فروش این شرکت‌ها در فصل تابستان به صورت سلف منعقد نشده باشد با افزایش حاشیه سود در هفته‌های آینده همراه شوند. به همین منظور برای پیش‌بینی وضعیت فروش این شرکت‌ها باید مسائلی چون میزان فروش محصولات صادراتی این شرکت‌ها، سطح قیمتی فروش محصولات نسبت به قیمت‌های جهانی و هزینه حمل محصولات را در نظر داشت.

نرخ حمل و نقل از ایران به مقصد برزیل به عنوان یکی از مشتریان عمده اوره ایران آنگونه که پتروتحلیل گزارش می‌دهد معامله حول و حوش یک میانگین در حال حاضر حدودا ۶۵ تا ۷۰ دلار در هر تن برآورد می‌شود. همچنین نرخ فروش شرکت‌های ایرانی صادرکننده به برزیل در تیرماه حول و حوش ۵۱۰ دلار در هر تن گزارش شده است. این در حالی است که میانگین نرخ اوره جهانی در تیرماه به هیچ معامله حول و حوش یک میانگین عنوان بالاتر از ۶۰۰ دلار معامله نشده بود. اکنون با این نرخ جدیدی که در هفته گذشته همزمان با آغاز مردادماه در بازارهای جهانی معاملات صورت گرفته است به نظر میرسد «شپدیس» باز هم حداقل با ۱۶ درصد تخفیف نسبت به نرخ جهانی اوره به فروش محصول خود ادامه دهد. از سوی دیگر کاهش ۶۵ درصدی فروش صادراتی پتروشیمی پردیس نسبت به فروش صادراتی اوره در خردادماه، نگرانی‌هایی را در بین سهامداران این شرکت به وجود آورده است که به دلیل تحریم، شرکت‌های پتروشیمی در فروش محصولات خود در بازارهای بین‌المللی به مشکل برخورده باشند.

نگاهی به پتروشیمی‌های بورسی اوره‌ساز

در میان دیگر شرکت‌های اوره‌ساز، پتروشیمی خراسان نیز در گزارش عملکرد مربوط به ماه نخست تابستان، نرخ اوره صادراتی را با احتساب ارزش دلار نیمایی، ۵۳۴ دلار گزارش کرده است؛ یعنی نسبت به میانگین نرخ‌های جهانی در ماه گذشته تقریبا تخفیف ۱۲ درصدی را در نظر گرفته است. میزان تولید اوره این شرکت نیز در تیرماه با فروش صادراتی ۳۸ هزار و ۷۷۰ تن نسبت به خردادماه تنها ۵درصد کاهش را نشان می‌دهد. به نظر می‌رسد در صورت ادامه همین روند در مردادماه، شرکت همگام با افزایش نرخ سودسازی قابل توجهی را برای خود رقم بزند.

پتروشیمی شیراز در گزارش عملکردی تیرماه، با فروش ۸۱هزار تنی در صادرات اوره، خبر از افزایش فروش ۱۱۸ درصدی نسبت به گزارش خرداد داد. نرخ فروش اوره صادراتی این شرکت در تیرماه ۴۹۶ دلار و در خرداد ماه ۵۳۶ دلار گزارش شده بود که با توجه به نرخ میانگین ۶۴۰ دلاری اوره در خردادماه تخفیف ۱۶ درصدی را برای اوره قائل شده بود.

پتروشیمی کرمانشاه نیز در گزارش تیرماه خود فروش ۱۴هزار تنی را ارائه کرده است که نسبت به خردادماه کاهش ۵۸ درصدی را نشان می‌دهد. نکته جالب توجه گزارش ماهیانه این شرکت تغییر نرخ محسوس فروش اوره صادراتی است که در این دو ماه با توجه به تغییرات محسوس نرخ جهانی اوره تقریبا ثابت مانده و تغییرات عمدتا به علت تغییر نرخ ارز اتفاق افتاده است (نرخ خرداد ماه ۵۴۸ دلار و نرخ تیرماه ۵۳۴ دلار). به همین دلیل این شائبه در بین برخی سهامداران این شرکت ایجاد شده است که احتمالا با توجه به عدم نوسان نرخ فروش این شرکت با تغییر نرخ‌های جهانی در دو ماه گذشته، معاملات فروش این شرکت به صورت سلف یا آتی انعقاد شده باشد.

گروه کود و اوره لردگان که در بازا پایه مورد معامله قرار می‌گیرد، نیز تا کنون گزارش تیرماه خود را منتشر نکرده است. «شلرد» در گزارش خردادماه خود اما نرخ ۵۰۰ دلار را برای اوره صادراتی خود گزارش کرده است که نسبت به قیمت‌های جهانی تخفیف ۱۹درصدی را نشان می‌دهد. از سوی دیگر موضوعی که در گزارش ماهانه این شرکت قابل توجه است بالاتر بودن نرخ فروش اوره داخلی نسبت به اوره صادراتی است که این نرخ ۱۴.۵ میلیون تومان را گزارش شده و نسبت به نرخ فروش صادراتی در همین ماه ۲۰ درصد بالاتر است. به همین دلیل به نظر تا زمانی که نرخ فروش اوره صادراتی این شرکت همگام با نرخ‌های جهانی رشد کند و با نرخ‌های فروش داخلی برابر شود، نگرانی برای هزینه فرصت فروش این شرکت از سوی سهامدارانش وجود نخواهد داشت.

در مجموع با توجه به افزایش ۲۵ درصدی بهای جهانی اوره اگر مشکلات مربوط به تحریم در پروسه فروش اوره‌سازان داخلی به وجود نیاید؛ با توجه به نرخ ۵هزارتومانی گاز خوراک، عمده نگاه سرمایه گذاران در این صنعت باید معطوف به نرخ آمونیاک باشد، زیرا برای تولید یک تن اوره به ۵۵۶ کیلوگرم آمونیاک نیاز است (هر تن آمونیاک CRF در حل حاضر حدود ۱۱۰۰ دلار است).

بررسی آپارتمان‌‌های زیر قیمت میانگین در پایتخت

میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران براساس آخرین آمار رسمی حول و حوش ۳۲‌میلیون تومان است و فایل فروش با قیمت‌های پیشنهادی زیر این رقم در بازار مسکن مناطق چهار تا ۲۱ تهران به راحتی قابل جست‌‌وجوست.

بررسی فایل‌‌های موجود در بازار فروش مسکن در اولین روزهای بهمن حاکی از این است که تعداد آپارتمان‌‌های فروشی به قیمت مترمربعی 20 تا 30‌میلیون تومان کم نیست و دامنه انتخاب وسیعی در اختیار متقاضیان خرید در این گروه قیمتی وجود دارد. البته ویژگی سنی اغلب این فایل‌‌ها میان‌‌ یا کهنسال بودن آنهاست که سبب می‌شود متقاضیان خرید با بودجه متناسب بعضا در انجام معامله دچار تعلل شوند و زمان بیشتری را به جست‌‌وجو اختصاص دهند. واسطه‌‌های ملکی می‌‌گویند متقاضیان خرید با بودجه یک تا 5/ 2‌میلیارد تومان برای خرید واحدهایی در این حدود قیمتی مراجعه می‌‌کنند اما آپارتمان‌‌های قدیمی یا بازسازی نشده را در صدر گزینه‌‌های مورد بررسی قرار نمی‌‌دهند و تلاش می‌‌کنند با جست‌‌وجوی بیشتر، واحدهایی پیدا کنند که به لحاظ سن بنا، سرپا و کم‌‌سن باشد.

هرچند هنوز در برخی محله‌‌های کم‌‌برخوردار جنوب تهران می‌توان با قیمت زیر یک‌میلیارد تومان نیز خانه‌‌دار شد، اما کانون تقاضای آپارتمان مصرفی با حداقل ویژگی‌‌های معقول برای سکونت این محله‌‌های فوق‌‌العاده ارزان نیست و متقاضیان خرید مسکن محله‌‌های میان‌‌قیمت را برای جست‌‌وجو ترجیح می‌‌دهند.

در جدول زیر فهرست آپارتمان‌‌هایی که قیمت پیشنهادی آنها زیر 32‌میلیون تومان است گردآوری شده و به این ترتیب می‌توان محدوده‌‌های قیمت‌‌مناسب بازار مسکن فعلی را به سادگی شناسایی کرد.

ساختمان خبر رسانه اخبار ساختمان، اخبار اقتصادی، اخبار بازار و ارز ایران و جهان
ما را در شبکه های اجتماعی و اینستاگرام دنبال کنید.